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1. はじめに

ご実家を相続したものの、誰も住む予定がなく「空き家」のまま放置していませんか？ 維持費や固定資産税がかかり続ける空き家は、早めに売却するのがおすすめです。要件を満たせば「空き家の3000万円特別控除」という特例を使って、売却時の税金を大幅に安くすることができます。
しかし、この制度は直近で大きなルール変更（税制改正）があったため、最新の知識が必要です。さらに、「とりあえず兄弟で共有名義にしておこう」といった安易な手続きが、後々大きな法務トラブル（争族）を招くケースも後を絶ちません。
今回は、最新の税制改正ポイントと、税金対策だけでは防げない「空き家相続の落とし穴」について、専門用語を極力減らして分かりやすく解説します。

2. 基礎知識のQ&A

まずは、空き家を売却した際の税金を安くする「3000万円特別控除」の基本と、最新の改正ポイントをQ&A形式で確認しましょう。

• Q1. 空き家の3000万円特別控除とは何ですか？

  • A. 亡くなった親が一人で住んでいた実家（昭和56年5月31日以前に建築）を相続し、売却した場合、売却益（譲渡所得）から最大3000万円を差し引いて、税金を大幅に安くできる特例制度です。

• Q2. いつまでに売却すれば特例が使えますか？

  • A. 以下の2つの期限を両方とも満たす必要があります。

    1. 相続開始日（亡くなった日）から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで

    2. 令和9年（2027年）12月31日まで

• Q3. 2024年以降の改正で「便利になった点」は？

  • A. これまでは「売主（相続人）が自腹で家を解体（または耐震工事）してから売却」しないと特例が使えませんでした。しかし改正により、「そのままの状態で売却し、売却後に買主が解体（翌年2月15日まで）」した場合でも、特例が使えるようになりました。これにより、手出しの費用なく売却しやすくなっています。

• Q4. 2024年以降の改正で「注意すべき点」は？

  • A. 相続人の数によって控除額が変わりました。相続人が2人以下の場合はこれまで通り最大3000万円ですが、相続人が3人以上の場合は「1人あたり最大2000万円」に減額されます。

3. 税金対策だけでは危険？よくある「争族」の落とし穴

「税金が安くなるなら、とりあえず兄弟3人の共有名義で相続して、あとで売却しよう」 実は、この考え方が非常に危険な「争族（そうぞく）」の入り口になることがあります。税金対策（税務）ばかりに気を取られ、法律面（法務リスク）を見落としてしまう典型的なケースです。

• 落とし穴①：共有名義にすると「全員の同意」がないと売れない
  兄弟で共有名義にした実家をいざ売却しようとした時、一人が「やっぱり売りたくない」と反対したり、一人が認知症になって意思能力を喪失したりすると、家は一切売却できなくなります。 売却のタイミングを逃し、特例の期限（3年後の12月末）を過ぎてしまうリスクがあります。

• 落とし穴②：換価分割でのトラブル
  不動産を売却してお金で分ける方法を「換価分割」と呼びます。便宜上、代表者1名の名義にして売却することが多いですが、売却代金の分け方や、税金の申告漏れ、さらには「贈与税」とみなされないための遺産分割協議書の書き方など、専門的な手続きを間違えると親族間で揉める原因になります。

4. 谷税理士法人・リーベ法律事務所が選ばれる理由

空き家の相続手続きにおいては、「税金（税務署）」と「権利関係（法務局・裁判所）」の両方をクリアにする必要があります。どちらか一方だけでは、本当の意味での解決にはなりません。

谷税理士法人（税務）とリーベ法律事務所（法務）の最大の強みは、同じ建物内で緊密に連携し、「税金計算・節税対策」から「遺産分割協議書の作成・相続人同士のトラブル予防」まで、ワンストップでまるごと対応できることです。

• 税理士の視点: 特例を確実に適用するための申告サポート、最も手元にお金が残る売却・分割方法のご提案。

• 弁護士の視点: 共有名義トラブルを防ぐための適切な遺産分割協議のアドバイスや、将来の認知症リスクに備えた「家族信託」、争いを未然に防ぐ「遺言書作成」のサポート。

あちこちの専門家に何度も同じ説明をする手間なく、安心してお任せいただけます。

5. まとめ・まずは無料相談へ

実家の空き家問題は、放置すればするほど税金面でも法律面でも不利になっていきます。「いつか売ろう」と思っているうちに特例の期限が切れてしまったり、親族間の意見が合わなくなったりする前に、ぜひ早めにご相談ください。

谷税理士法人およびリーベ法律事務所では、相続に関するお悩みを総合的にサポートいたします。どんな小さな不安でも構いません。まずは私たちにご相談してみませんか？

• お電話でのご予約: フリーダイヤル 0120-927-578（初回相談無料）

• 動画で学ぶ: YouTubeチャンネル「谷税理士法人のタックスアワー」でも、相続に関するお役立ち情報を分かりやすく発信中です。ぜひご覧ください！

1. はじめに

「将来の相続税が不安…」とお悩みの方へ。2024年の税制改正から時間が経ち、新しい生前贈与のルールが定着してきました。

しかし「年110万円まで非課税の相続時精算課税制度がお得！」と安易に飛びつくのは危険です。本記事では、最新ルールの比較と、知られざるデメリット、そして親族間の「争族（そうぞく）」を防ぐワンストップ対策を分かりやすく解説します。

2. 【基礎知識】暦年贈与と相続時精算課税の違い

まずは2つの制度の最新ルールを結論から比較しましょう。

• 暦年贈与: 死亡前の「持ち戻し（相続財産への加算）」が3年から7年へ段階的に延長中。駆け込み贈与による節税効果が薄れました。

• 相続時精算課税制度: 2024年から年110万円の基礎控除が新設。年110万円以下なら贈与税の申告が不要で、相続時の持ち戻しもありません。

項目	暦年贈与	相続時精算課税制度
年間の非課税枠	110万円	110万円
相続時の持ち戻し	亡くなる前7年間	110万円以下はなし
申告の手間	110万以下は不要	初回のみ届出が必要

3. 要注意！相続時精算課税の「落とし穴（デメリット）」

メリットの多い相続時精算課税ですが、一度選ぶと後戻りできない片道切符です。以下のデメリットに要注意です。

• 暦年贈与には一生戻れない: 途中で「やっぱり変えたい」と変更することはできません。

• 不動産の贈与コストが割高: 名義変更の「登録免許税」が相続時の5倍になり、相続なら非課税の「不動産取得税」もかかってしまいます。

• 「小規模宅地等の特例」が使えない: 自宅の土地の評価額を最大80％も減額できる強力な特例が、生前贈与をしてしまうと使えなくなります。

4. 最大の罠は「争族」！税金対策だけでは危険な理由

さらに恐ろしいのが「法律面（親族間のトラブル）」です。

特定の子供（同居する長男など）にだけ生前贈与をすると、いざ相続が発生した際に、他の兄弟から「あれは遺産の前渡し（特別受益）だ！」と主張され、遺産分割協議がこじれて裁判沙汰になるケースが後を絶ちません。税金面だけの素人判断は非常に危険なのです。

5. 谷税理士法人・リーベ法律事務所が選ばれる理由

「税務上の正解」が「法務上のトラブル」を招く悲劇を防ぐには、税務と法務の連携が不可欠です。

• 谷税理士法人: 最新税制に基づき、最も税金が安くなる生前贈与や特例の使い方をシミュレーションします。

• リーベ法律事務所: 兄弟間の不公平感をなくし、争いを防ぐ「遺言書の作成」や「家族信託」をご提案します。

私たちは同じ建物内でタッグを組み、節税対策と争族対策を一度のご相談でワンストップ解決できるのが最大の強みです。

6. まとめ・まずは無料相談へ

「うちの場合はどうなるの？」という疑問に、専門用語を極力使わず親身にお答えします。大切なご家族に「争い」と「無駄な税金」を残さないためにも、まずはプロフェッショナルにご相談ください！

【お問い合わせ先】

まずは初回無料相談をご利用ください！

フリーダイヤル：0120-927-578

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１　最寄りの市区町村窓口で戸籍証明書等が請求可能になります

戸籍謄本等の広域交付制度とは、本籍地以外の市区町村の窓口でも、戸籍証明書・除籍証明書を請求できるようになる制度です。
2024年3月1日（令和6年3月1日）からこの制度を利用することが可能になりますが、この制度が始まることによって、本籍地の窓口に請求する必要がなくなるため、最寄りの市区町村の窓口で戸籍等の請求が可能になります。
また、全国各地の戸籍謄本等を取得できるため、手続に必要な戸籍を１ヶ所の窓口でまとめて取得することも可能となります。

２　広域交付で取得できる戸籍等の範囲

・本人
・配偶者
・父母、祖父母など（直系尊属）
・子、孫など（直系卑属）
の戸籍等を取得することができますが、広域交付制度では、きょうだいの戸籍を取得することはできません。
きょうだいの戸籍が必要な場合には、これまでどおりに本籍地の窓口に請求するか、専門家などに依頼して取得する必要があります。

３　広域交付に関するその他の注意点

広域交付制度を利用するためには、戸籍謄本等を取得しようとする本人が窓口に行って手続をする必要があります。
また、窓口で請求する際には、本人確認書類が必要となりますので、ご注意ください。

本人が窓口に行って請求をすることになっていますので、郵送での請求や、専門家などの代理人が代わりに窓口に行って利用することはできませんので、効率よく戸籍謄本等を取得する方法を専門家などともよく協議する必要があります。

令和5年4月1日から、令和3年4月28日に改正された民法が施行されました。

この記事では、相続に関連して改正された民法の内容について説明します。

①財産管理制度の見直し
　所有者不明土地・建物の個別財産単位の管理に特化した財産管理制度と、管理不全土地・建物の管理不全に対応する財産管理制度が創設されました。

②共有制度の見直し
　行方不明の共有者がいる場合でも、残りの共有者の同意で共有物の変更行為・管理行為を可能としたり、不動産の共有関係を解消する制度が創設されました。

③相隣関係の見直し
　ライフライン設備の設置・使用権について明確化され、隣地の枝の切除についても救済手続が簡素化されました。

④相続制度の見直し
　遺産分割長期未了状態の解消のため、相続開始から１０年を経過したときは、特別受益や寄与分などの主張ができなくなり、法定相続分で遺産分割を行う仕組みが創設されました。

また、今後、令和5年4月27日に相続土地国家帰属法、令和6年4月1日に改正不動産登記法の施行が予定されています。

（参考）民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要

相続人について谷税理士が下記のラジオで話しました。

相続人って誰？　谷税理士法人のタックスアワー！【第31回】